Pour un particulier envisageant une division ou un aménagement de sa propriété de nombreuses informations administratives sont aujourd’hui accessibles par internet. Elles apportent les principales indications pour définir les possibilités d’aménagement d’une propriété, pour qui sait les interpréter.
Toutefois, même lorsque le projet se limite à la division d’un terrain en deux lots, la simplicité n’est qu’apparente. De multiples règles administratives ou contraintes techniques s’imposent généralement (article L. 421-6 du code de l’urbanisme).
La procédure simplifiée de la déclaration préalable (DP) se limite aux opérations de détachement inférieures à deux lots sans travaux d’équipement communs. Mais, même dans ce cas de figure, les conseils d’un professionnel sont recommandés. Il ne faut en tous cas pas tenter de se soustraire à la procédure du permis d’aménager (PA) lorsqu’il est nécessaire au risque de sévères sanctions fiscales (art. L. 480-4-1).
Les conseils et l’intervention d’un professionnel sont le plus souvent incontournables dès qu’il faut solliciter un permis d’aménager (anciennement « arrêté de lotir »).
L’article R. 421-19 précise les cas de lotissement ou un PA est exigible : « Doivent être précédés de la demande d’un permis d’aménager : a) Les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; … »
Le code de l’urbanisme impose donc d’effectuer une demande de permis d’aménager en mairie pour la procédure de détachement de plusieurs lots de terrain à bâtir associés à la réalisation d’une voie et d’équipements communs. Déposer une demande de PA comporte un important travail préalable et suppose de disposer de connaissances dans de multiples domaines (le formulaire comporte 23 pages !), ainsi que de sérieuses garanties financières et professionnelles. Ces démarches ne sont généralement pas à la portée du particulier.
En effet, dans le cadre de la demande de PA, il faut communiquer à l’administration un dossier très complet nécessitant la production de nombreuses pièces :
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en matière d’urbanisme (situation, note de présentation du projet…)
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au plan règlementaire (plan du lotissement, règlement de construction, étude d’information sur les sols, respect des règles liées au logement social…)
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au plan technique (programme des travaux, relevés et plans…)
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en matière paysagère (plan topographique, notice d’insertion,…) et environnementale (dossier loi sur l’eau…)
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sur le plan juridique et financier (engagement du lotisseur, communication des indications prévisionnelles permettant le calcul des taxes d’aménagement et de raccordement aux réseaux, production de garanties financières si les travaux ne sont pas réalisés avant les ventes des lots, garantie décennale…).
L’ensemble de ces démarches et les études préalables exigées sont multiples et coûteuses. Il faut y associer de nombreux professionnels : Notaire, géomètre, architecte, bureau d’études, entreprises (…).
Souvent, il faut aussi envisager d’associer le voisinage dans l’élaboration du projet pour des motifs de concertation préalable, éventuellement de négociation.
Pour un bon aboutissement, le particulier, dans la plupart des cas, aura meilleur compte de s’adresser à un professionnel expérimenté et disposant de garanties sérieuses.
